Êtes-vous propriétaire d’un terrain et désirez le vendre à un promoteur ou à un particulier disposant d’un projet de construction ? Avez-vous peut-être aussi hérité de terres agricoles avec une bonne situation et souhaitez y construire votre habitation principale ou des logements locatifs ? Oui, mais le seul bémol est que votre terrain est inconstructible ? Qu’est-ce que cela signifie ? Comment y pallier ? On répond à toutes ces questions ici !
Terrain constructible : qu’est-ce que c’est ?
Pour qu’un terrain soit qualifié comme constructible, il doit répondre à trois critères essentiels :
- Avoir un physique approprié et prêt à recevoir des bâtiments : ce critère est fonction de la qualité du sol. Il doit être suffisamment solide pour supporter le poids du bâtiment. De plus, sa nature doit être susceptible de favoriser une creuse suffisamment profonde pour établir une base solide.
- Avoir une autorisation légale : pour déterminer si votre terrain est autorisé, vous devez vous référer à votre plan local d’urbanisme (PLU) et demander une attestation d’urbanisme au maire de votre ville.
L’attestation d’Urbanisme précise également les dispositions d’urbanisme applicables à la parcelle. Cela est utile pour le calcul de la constructibilité du terrain concerné.
- Être viabilisé ou pouvoir le devenir : avant d’être qualifié de constructible, le terrain doit pouvoir se rattacher aux circuits publics d’électricité et de téléphonie. Il doit être aussi raccordé aux réseaux d’eau potable et éventuellement de gaz et d’assainissement collectif.
Autant de raisons sont susceptibles de rendre un terrain inconstructible :
- En raison des règles du PLU, la zone est trop petite pour être construite ;
- Les droits à bâtir consommés par les constructions existantes que vous désirez conserver ;
- Trop isolé pour se connecter aux réseaux publics ;
- Dans les zones inondables ou à risque de glissements de terrain, incendies de forêt, avalanches, etc. ;
- Se logeant sur des terres agricoles ou dans des réserves naturelles.
Si certaines normes sont rédhibitoires, certaines peuvent faire l’objet de plaintes de la part des propriétaires.
Rendre votre terrain constructible : pourquoi engager une telle opération ?
Engager une opération consistant à rendre un terrain constructible peut être bénéfique sur plus plans
Mettre sur pied un projet de construction
La principale raison qui amène les propriétaires fonciers à rendre leurs terrains constructibles est la volonté d’entreprendre des projets immobiliers. Sans cette norme de base, il n’est pas possible d’avoir l’accord d’un permis de construire. Qu’il s’agisse de construire une maison principale ou de construire une maison à louer, la constructibilité du terrain ne peut être ignorée. Désirez-vous céder votre terrain ? Aussi, les normes de constructibilité sont souvent essentielles. En fait, les propriétés inconstructibles sont plus difficiles à vendre.
Accroître la valeur de votre parcelle
La deuxième raison est financière. Possédez-vous un terrain inutilisé ? Le rendre constructible avant de le vendre vous permet d’en tirer le meilleur parti. En fonction de la zone, le prix estimé du terrain peut être multiplié par 20 lorsque ce dernier peut être construit. En moyenne, un terrain inconstructible se vend entre 0,5 et 10 euros le mètre carré. Les prix varient selon la zone de propriété. Pour des raisons évidentes, les terres agricoles ont plus de valeur que les terres en friche.
Un terrain disposant d’un statut mouvant
En effet, la constructibilité d’un terrain n’est pas statique. Les parcelles qu’il est possible de construire aujourd’hui peuvent devenir inconstructibles. Cela se produit souvent au milieu des révisions de l’urbanisme local de la municipalité. À l’opposé, les terrains non constructibles peuvent l’être, en fonction de l’évolution du PLU. Cependant, se fier uniquement aux modifications du PLU dans l’espoir de voir évoluer le statut juridique de son terrain est risqué. Dans les faits, il est possible et préférable de suivre les étapes qui seront détaillées plus bas.
Quelles sont les différentes manœuvres pour rendre un terrain constructible ?
Deux critères de contrôle sont importants pour rendre un terrain constructible. Avant d’entamer les démarches administratives pour votre projet de constructibilité, prenez le temps de voir si les deux critères suivants peuvent être remplis :
La constructibilité du terrain
Votre propriété était-elle auparavant constructible ? Si vous répondez par l’affirmative, vous avez de bonnes chances de le réparer. Si vous répondez par contre par la négation, ne paniquez pas. Il faut savoir ce qui bloque. S’agit-il de zonage, de superficie, de risque naturel ou encore de propriétés du sol ? Il est parfois difficile de bien cerner le problème. Dans ce cas, il est souvent recommandé de solliciter les services d’un spécialiste en immobilier.
La viabilité de la propriété
Comme mentionné plus haut, pour qu’un terrain soit constructible, il faut qu’il puisse être viable. Si la parcelle est située dans une zone isolée, il est important de voir si vous avez la possibilité de la raccorder aux circuits publics avant de commencer l’opération.
La sollicitation d’une révision du Plan d’urbanisme local
Si votre terrain est implanté dans une zone non constructible, il est possible de solliciter un changement du plan d’urbanisme local de la ville. De nombreux modèles de lettres de demande de révision de PLU sont disponibles sur les plateformes internet.
Pour que les démarches soient couronnées de succès, il est impératif de justifier votre demande. Aussi, vous devez ajouter un solide argumentaire. Il est également important de notifier que le projet est inscrit dans une opération totalement écologique. Le projet doit être aussi exempt de toute nuisance sonore, chimique ou visuelle. Veuillez de même rappeler que le projet s’effectue dans le strict respect des normes de plan de développement de la ville. L’objectif est de défendre votre projet en montrant les avantages que peuvent provoquer une telle révision pour la ville.
Pour la validation de la demande, l’autorité municipale analysera votre dossier en commun accord avec les services de la région concernée. Il s’agit des services comme le DDE, la protection de l’environnement, la chambre d’agriculture, le DDASS et autres.
L’opposition au PLU
La démarche est pratiquement similaire à la demande de révision. Cependant, elle ne se base pas sur un recours gracieux. Dans le cas ci, il est question d’un recours contentieux qu’il faut envoyer au tribunal administratif. En ce qui concerne un recours pareil, il est recommandé de solliciter les services d’un professionnel de droit. Ce dernier pourra vous aider à élaborer un dossier assez consistant et veiller au respect des diverses étapes de la procédure.
Quelles sont les raisons qui peuvent motiver à construire une maison ?
Prendre l’initiative de rendre son terrain constructible est assez merveilleux. En effet, posséder sa propre maison fait peut être avantageux à bien d’égards.
Disposer de plus de liberté
Construire sa propre maison, c’est avoir la liberté de créer une nouvelle propriété à partir de rien. Cela signifie pouvoir personnaliser chaque recoin de votre maison. On a la liberté de penser au nombre et à la disposition des pièces, au style de l’installation (une maison plus moderne, avec un concept ouvert ou une maison rustique, par exemple). On peut choisir la proportion du terrain, le positionnement par rapport à la rue et au soleil et, bien sûr, aux éléments de loisirs.
Si vous aimez recevoir vos amis et votre famille à la maison, vous pouvez créer un espace spécifique pour cela. Vous pouvez créer un espace gourmand intégré à la cuisine ou un beau barbecue. Pour ceux qui aiment le jardinage ou qui ont des enfants, il est possible de planifier un incroyable jardin ou une grande véranda avec beaucoup d’espace. Cela permet à toute la famille de s’amuser et de s’épanouir, obtenant ainsi beaucoup plus de bien-être et de qualité de vie. En bref, les possibilités sont innombrables, de la conception du plan au choix des détails des revêtements et de la décoration.
Réaliser plus d’économies
La construction est généralement moins chère que l’achat d’un bien immobilier prêt à l’emploi. Lorsque vous construisez, vous avez plus de pouvoir pour décider et négocier avec les fournisseurs et la main-d’œuvre. Par exemple, vous pouvez choisir des matériaux et des revêtements d’un prix plus abordable, sans sacrifier la qualité, ou même profiter de promotions. Tout cela fait baisser les coûts généraux.
En outre, lorsqu’un bien immobilier est revendu, il doit générer des bénéfices à la fois pour le constructeur et pour le courtier. Dans le cas de la construction de votre propre maison, il n’y a pas de tels intermédiaires, seulement lors de l’achat du terrain. Un autre avantage est que vous pouvez planifier votre maison d’une manière plus durable, ce qui, à long terme, vous permettra également de réaliser des économies. C’est le cas des moyens de réutiliser l’eau de pluie, des panneaux de chauffage solaire, des moyens de mieux utiliser la lumière naturelle et même des plafonds plus hauts.
Constituer des biens pour la famille
L’accession à la propriété est sans aucun doute l’un des principaux atouts de nombreuses familles. En effet, les biens immobiliers peuvent connaître une bonne appréciation et résister aux périodes de crise et d’incertitude. C’est l’occasion de laisser un patrimoine à ses enfants et de leur offrir plus de sécurité et de tranquillité. Vous les aidez ainsi à vous protéger dans vos vieux jours, en éliminant le souci du loyer.
Même si vos enfants ne souhaitent pas habiter le bien dans les années à venir, ils peuvent l’utiliser comme une source de revenus. Et le fait d’avoir cette certitude fait toute la différence, laissant tout le monde plus protégé.
Rendre une parcelle constructible est une idée assez noble nécessitant toutefois une procédure assez complexe. Peu importe le recours dont il est question, faire appel à un spécialiste vous sera d’une grande aide pour avoir gain de cause. En effet, une fois la parcelle construite, vous pouvez en tirer profit de maintes manières.