Quand on songe à investir dans un domaine, il est normal de chercher des moyens pour faire des économies. Le domaine de l’immobilier n’est pas une exception à cela. Il est donc normal en voulant vendre un bien immobilier de vouloir réaliser un maximum de profit. Cherchez-vous à savoir ce qui influence de manière directe le coût d’un bien immobilier ? La réponse est : les frais d’agence. Est-ce possible de les négocier pour tirer un plus grand profit ? La réponse à cette question est oui, cela est bien possible. Il est donc possible de négocier à la baisse la commission de l’agent immobilier pour avoir un meilleur profit.
Pour y arriver, il vous faudra mettre en pratique quelques astuces efficaces. À la suite de ce guide, vous en saurez plus sur le sujet et sur d’autres solutions encore plus utiles pour profiter de commissions très basses.
Les frais d’agence : c’est quoi en clair ?
Avant de savoir comment négocier les frais d’agence, il est important de comprendre ce que sont ces frais. Vous en apprendrez donc plus à travers sa définition et comment s’effectue le calcul des frais d’agence :
Définition
Quand vous vous faites accompagner par un agent immobilier lors d’une transaction immobilière, le montant que va recevoir ce dernier de votre part représente les frais d’agences. En quelques mots, ces frais peuvent être vus simplement comme étant la commission d’un commercial. Et en échange d’avoir reçu cette rémunération, le commercial immobilier met ses connaissances au service du vendeur du bien et également de l’acheteur.
Il lui est donc possible d’intervenir à tous les niveaux du processus de vente. Il peut donc agir lors de la rédaction des photos, pendant l’organisation des visites, lors de la rédaction de l’acte de vente et même promulguer des conseils professionnels aux acteurs. Par contre, il faut faire attention à ne pas vous tromper sur les frais d’agences et les frais de notaire qui sont quand même assez différents.
En effet, ces deux concepts n’ont rien à avoir l’un avec l’autre. Il faut retenir que l’agence immobilière, quand vous l’engagez, vous rend possible votre vente. Alors que le notaire quant à lui rend officielle l’opération. Dans les deux cas, les frais sont toujours à la charge de l’acquéreur du bien avec une petite exception pour les frais de notaire qui peuvent être pris en charge aussi bien par le vendeur que par l’acheteur.
En apprendre plus sur le calcul des frais d’agences
Comme mentionné plutôt, les frais d’agence font référence à des commissions versées en échange de prestation. C’est la raison pour laquelle le montant en question varie en fonction de l’agence immobilière qui a été choisie. Comme vous pouvez vous en douter, les frais d’agences ne sont pas réglementés par la loi. Il n’y a donc pas de plafond fixé pour cela. La plupart du temps, ces frais sont dégressifs.
Ce qui veut dire que plus élevé sera le montant du bien immobilier et plus basse sera la commission demandée. Selon une étude menée au cours de ces dernières années, il a été démontré que les frais d’agences ont un caractère très versatile. Ainsi, la valeur est comprise entre 3% et 8% de la valeur du bien immobilier. Si vous vous posez la question de savoir quelle est la cause de cette variation, il faut savoir qu’elles sont plusieurs.
La principale est l’état du marché. Si la législation peine à se charger de l’encadrement du montant de la commission, la loi de l’offre et de la demande se chargera de la tâche. Ainsi, s’il est mis plus de biens immobiliers en vente sur le marché et que la demande des acheteurs n’arrive pas à suivre, les frais d’agences seront revus à la baisse. Par contre, si la demande est plus forte que les offres faites, alors les agences immobilières pourront en profiter pour définir une commission bien plus haute.
Il y a également la concurrence entre les agences immobilières qu’il ne faut pas négliger. En effet, s’il y a plus d’agences immobilières installées dans une même zone, elles choisiront comme argument commercial des frais d’agences revus à la baisse pour attirer le plus de clients. Il est impératif que les frais d’agence soient rendus publics même si le montant des frais d’agence ne subit aucune réglementation. En effet, depuis 2017, il est devenu obligatoire pour les agences immobilières de rendre public leur taux de commission.
Qui prend en charge les frais d’agence ?
Comme cela a été mentionné plus haut, rien ne fait mention du fait que c’est au vendeur ou à l’acheteur de prendre en charge les frais d’agence. Pour dire vrai, le bon sens voudrait que la commission de l’agent immobilier soit prise en charge par le vendeur. Par contre, en se mettant du côté de l’acheteur, on se rend compte que lui aussi profite des prestations et des conseils avisés de l’agent.
Si on tient compte de tous ces faits, pourquoi ne pas faire de compromis et diviser en deux parties les charges pour que les deux acteurs s’en chargent ensemble ? Tout juste pour une question d’habitude. En théorie, il s’agit d’une solution qui peut se faire, cependant personne ne le fait en pratique. En effet, de ce côté-là, le marché de l’immobilier est plutôt traditionnel.
C’est le cas de la Grande-Bretagne par exemple où ces frais sont à la charge de l’acquéreur. C’est l’une des traditions du pays. Donc en quelques mots, il revient au vendeur de décider qui doit prendre en charge les frais d’agence. Ce dernier peut décider de son plein gré de s’acquitter du montant pour ensuite s’attirer les prospects. Il peut aussi décider de payer le montant et d’inclure après dans le prix du bien les frais d’agences qu’il aura payés.
Négociation des frais d’agence : comment faire ?
En général, les frais d’agence sont toujours ouverts à la négociation. Pour le dire d’une autre manière, l’agent immobilier lui-même sera surpris si vous n’essayez pas du tout de négocier les frais d’agence pour les baisser. Toutefois, il ne faut pas que vous oubliiez la commission.
C’est ce qui motive la personne qui aura à se charger de mettre en valeur votre bien immobilier ou de trouver les biens qui répondent à vos besoins sur le marché. À retenir que lors de la négociation, vous devez rester autant raisonnable que possible et éviter de détériorer la relation de confiance que vous aurez bâtie avec l’agent.
Quelques astuces pour les vendeurs pour revoir à la baisse les frais d’agence
En ce qui concerne le vendeur, la négociation de la commission représente un enjeu stratégique. En effet, ce qui n’est pas récupéré par l’agent immobilier peut être retiré du prix de vente. Encore heureux que la commission soit soumise à la négociation, plus encore du côté du vendeur. Il vous sera présenté des arguments que vous pourrez employer pour cela :
- Mettre en avant la concurrence sur le marché pour en tirer profit
Il s’agit d’un argument qui ne peut fonctionner que dans le cas où il y aurait un grand nombre d’agences immobilières dans la zone. Il ne faudra donc pas juste que vous menacez de vous rendre ailleurs pour voir si l’herbe est mieux là-bas. Il faudra mettre la menace à exécution.
À l’exemple d’un prospect professionnel, il vous faudra en premier lieu réaliser une étude approfondie de marché. Faites un recensement de toutes les agences immobilières de la zone et allez les consulter.
Vous pouvez profiter de l’occasion pour demander les prix des biens en vente dans chacune des agences immobilières. Dans le cas où votre bien immobilier serait au-dessus de la moyenne, l’agence aura plus envie de faire un geste commercial.
- Soulevez la possibilité de vous passer des agences pour vendre votre bien
Si vous vous demandez s’il vous faut forcément passer par une agence pour vendre votre bien, sachez que la réponse est non, vous n’y êtes pas obligé. Le principal argument des agences immobilières pour vous proposer leur service est le fait qu’elles vous font gagner du temps.
Et aussi qu’elles vous permettent d’éviter certaines difficultés causées par votre manque d’expérience dans le domaine. Vous pouvez donc dès le départ bluffer un peu en leur disant que vous n’êtes pas certain d’avoir besoin de leur service, car vous avez tout le temps pour vous en charger vous-même.
Vous pouvez aussi dire que vous possédez quelques connaissances dans la procédure puisque vous avez vendu votre précédente maison sans aucune aide d’agence immobilière. Il faut dire que ce fait devient de plus en plus vrai aujourd’hui vu que de nombreux Français se lancent dans l’investissement immobilier et prennent petit à petit du galon dans ce domaine.
- Accordez un mandat exclusif
Pour négocier les frais de commission, l’un des leviers nécessaires revient à accorder à votre agent immobilier un mandat exclusif. Ainsi, vous le débarrassez de toute concurrence. En échange de cela, vous pouvez demander une compensation de la part de l’agent.
C’est un argument très apprécié par les personnes qui ont du mal à effectuer des négociations. Il s’agit d’un argument objectif et non subjectif qui ne vous sera pas difficile d’avancer dès que la discussion débutera.
Quelles sont les astuces profitables aux acheteurs ?
Pour ce qui est des acheteurs, la négociation de la commission est également une chose qui se fait de manière courante. De manière générale, il s’agit du dernier recours qui est employé pour faire diminuer la somme totale du bien immobilier :
- Se renseigner sur le genre de mandat
Il s’agit d’une information qui peut vous être très précieuse. Elle peut orienter toute votre stratégie de négociation. En effet, vous devez savoir que s’il s’agit d’un mandat exclusif il serait impossible de faire jouer encore la concurrence vu qu’il n’y en a pas.
Par contre, s’il est question d’un mandat simple, alors il y a des chances que cette agence immobilière ne soit pas alors la seule à être intéressée. De ce fait, il vous sera possible de faire pression lors des négociations.
- Choisir les zones détendues
Par zone détendue, on entend les zones où il y a beaucoup plus de biens que d’acquéreurs. Pour faire plus simple, il y a plus d’offres que de demandes. Afin de savoir si vous faites votre acquisition dans une zone tendue ou détendue, vous n’aurez qu’à vous rendre sur la page du service public.
Vous y trouverez à votre disposition un outil qui vous donne cette information. Tout ce que vous aurez à faire, c’est de saisir le code postal de votre ville. Vous vous rendrez compte dans ce cas qu’il vous sera bien plus facile de négocier les frais d’agence.
- Opter pour le coup de bluff, assez efficace même si risqué
Il s’agit d’une astuce aussi vieille que le monde. Toutefois, elle fonctionne encore aujourd’hui pour la négociation des frais d’agence. Tout ce que vous aurez à faire c’est de bluffer assez et de vous désirer ensuite. Il s’agit de quelques mensonges comme : j’hésite vu que je suis tombé sur un bien qui offre les mêmes avantages avec une diminution d’environ 2 000 euros au niveau du prix.
Retenez qu’il s’agit d’un argument assez risqué vu que près de 80% des négociateurs débutants s’en servent. Avec un peu de chance, l’agent immobilier devra vous accorder le bénéfice du doute. Cela fonctionnera certainement si vous avez un bon jeu d’acteur et que vous mettez tout en place pour convaincre l’agent immobilier. Dans le pire des cas, il vous invitera simplement à saisir cette opportunité et à ne pas vous attarder sur son offre à lui.
- Une technique tout aussi simple qu’efficace
Si vous avez des doutes à essayer la technique du bluff pour la négociation des frais d’agence, sachez qu’il existe une autre technique beaucoup plus simple à gérer. Sa mise en place se fait le plus simplement possible vu qu’elle repose sur une logique de vente connue de tout le monde.
Il s’agit du compromis. Dans cette technique, le vendeur devra baisser son prix de vente pour que vos possibilités financières soient revues à la hausse. Aucune raison valable n’empêchera l’agent immobilier de faire de même.
Est-ce qu’il existe des solutions qui ne nécessitent pas la négociation des frais d’agence ?
Tout le monde n’a pas de compétences pour les négociations. Si vous faites partie de ce lot et que vous souhaitez ne pas avoir à négocier les frais d’agence, alors il faut savoir que vous pouvez disposer d’autres solutions.
Il faut savoir que depuis quelques années, le secteur immobilier a vu arriver de nouveaux acteurs. Ces derniers arrivent à se démarquer de la concurrence en proposant des commissions avec des taux compétitifs.
En savoir plus à propos des agents commerciaux mandataires
Il y a maintenant des années qu’on voit ces acteurs commencer par s’incruster sur le marché immobilier. Par contre, les agences immobilières n’accueillent pas vraiment d’un bon œil leur arrivée sur le marché vu qu’ils proposent aux clients des taux très compétitifs. Il faut retenir que les mandataires immobiliers fonctionnent à distance depuis chez eux. Ils ne sont donc pas amenés à payer des frais de loyer d’un local professionnel.
Voilà l’une des raisons pour lesquelles ils peuvent se permettre de proposer de tels prix sur le marché. Veuillez noter que ces agents commerciaux mandataires proposent sur le marché des commissions qui se situent autour d’un taux de 3% de la valeur du bien. C’est le taux minimum qui est en général offert dans les agences immobilières classiques. Plus précisément, ces agents commerciaux n’ont pas tous les qualités d’un agent immobilier.
La majorité d’entre eux sont des commerciaux. En revanche, même si vous l’ignorez, une carte professionnelle permet à un agent immobilier de donner du pouvoir à ses employés pour faire des négociations. Voilà donc comment se forment de plus en plus de réseaux un peu partout en France comptant plus de 13 000 agents commerciaux mandataires prêts à accompagner sur le marché immobilier.
Si vous vous posez la question de savoir lequel est le plus gros réseau en France, sachez qu’il se nomme IAD. Ce réseau compte environ 3 500 agents commerciaux répartis dans toute la France. En ce qui concerne le chiffre d’affaires qu’il réalise, il est élevé à plus de 80 millions d’euros.
Une autre solution pour éviter de négocier : les commissions à taux fixe
En raison de la forte concurrence qui sévit sur le marché de l’immobilier, il y a des agences immobilières qui ont dû évoluer et opter pour un nouveau type de commission à taux fixe.
Comme vous l’aurez compris, les frais d’agence sont définis d’avance et ne sont pas impactés par le prix du bien vendu. Elles ne sont pas faciles à négocier, cependant elles restent assez compétitives en comparaison aux commissions à taux dégressif.
Qu’en est-il des frais de notaires ? Est-ce possible d’envisager de les négocier ?
Au début de l’article, ce point avait déjà été soulevé si vous vous en souvenez. On entend par frais notaire la somme allouée pour officialiser la vente du bien. En dépit de leur appellation, ce sont des frais qui en grande majorité vont dans la caisse de l’État. Il faut savoir que les frais notaires sont constitués de :
- La rémunération versée au notaire : pour le récompenser de son service professionnel, ce dernier perçoit environ 1,2% TTC du montant total de la vente du bien ;
- Des frais de débours : il est question de frais liés à différentes démarches administratives. Il s’agit des documents originaux qu’il vous faut signer et que votre notaire devra remettre aux autorités compétentes. En général, ces frais ne représentent qu’une infirme partie de la somme totale de la vente. Ils se situent entre 250 euros et 650 euros ;
- Des taxes : il s’agit d’un montant qui est directement reversé à l’État. S’il est question d’un bien neuf, la taxe à verser s’élève à 0,751%. S’il est question d’une habitation ayant plus de 5 ans d’ancienneté, alors la taxe reversée peut aller jusqu’à 5,8% de la somme totale de la vente du bien.
Comme vous l’aurez donc compris, il ne serait pas aisé de chercher à négocier les frais de notaires. En revanche, si vous le souhaitez, vous pouvez simplement opter pour un bien neuf.
Ce dernier profite d’un taux qui est en dessous du taux des biens immobiliers vieillots de plus de 5 ans. Par ailleurs, il faudra tenir compte du fait que le pourcentage des frais de notaire est déterminé sur le prix de vente net vendeur.
En des mots plus simples, dans le cas où les frais d’agence seraient inclus dans le prix de vente, vous en sortez gagnant. Et ainsi, le montant global sera plus bas que si les frais d’agences étaient à la charge du vendeur.
Qui bénéficie des frais si plusieurs agents immobiliers interviennent ?
Il arrive par moment qu’un vendeur se décide à demander à plusieurs agences immobilières diverses de se charger de la vente de son bien. Dans ce cas, le vendeur conclut donc des mandats simples avec chacune des agences immobilières. Plus précisément, des mandats qui lui donnent le droit de confier la vente de son bien à divers agents immobiliers. En plus, il conserve son droit de vendre lui-même le bien si l’occasion se présente.
Dans ce genre de cas de figure, de nombreux professionnels immobiliers vont se succéder pour toute communication autour de la vente du bien, pour faire les visites… Par contre, il n’y a qu’un seul agent immobilier qui recevra la commission d’agence. C’est celui qui parviendra à vendre le bien qui en bénéficiera. Ainsi, l’agence immobilière ou le professionnel qui effectuera la visite et qui aura traité avec l’acquéreur ayant fait une proposition d’achat idéale en sera récompensé.
Par ailleurs, il existe toutefois un cas de figure où l’agent immobilier reçoit les frais d’agence même s’il n’y a pas de conclusion de vente. Il s’agit du cas où le vendeur finalise lui-même la vente avec un acquéreur qui lui aura été présenté par l’agent immobilier. L’agent immobilier est donc en droit de recevoir une commission en récompense d’avoir effectué les visites initiales à l’acheteur.