Quelle durée maxi pour un emprunt immobilier à but locatif ?

redaction janvier 3, 2018 0
Quelle durée maxi pour un emprunt immobilier à but locatif ?

L’emprunt bancaire, le taux d’endettement, les intérêts, la durée d’emprunt sont autant de mots anxiogènes que mal compris. Ce sont pourtant des termes essentiels lorsque l’on souhaite s’aventurer dans l’investissement immobilier. La durée de l’emprunt est une étape stratégique pour que votre investissement immobilier soit une opération rentable. Durée courte ou durée longue ? 5 ans, 15 ans ou 20 ans ? Le doute ne sera plus permis à la fin de cet article.

L’emprunt de courte durée VS longue durée

investissement locatifA l’heure actuelle, les banques prêtent pour une durée de 20 ans sans aucun problème. Si votre conseiller financier vous affirme ne pas dépasser les emprunts supérieurs à 15 ans, n’hésitez pas à aller voir d’autres banques.

Si vous débutez dans l’investissement immobilier, la réaction naturelle serait de raccourcir au maximum la durée de votre emprunt afin de toucher des loyers pleins le plus rapidement possible. Dans les faits c’est vrai mais la réalité intègre d’autres paramètres qui vont vous faire changer d’avis. En touchant vos loyers pleins, vous toucherez logiquement plus d’argent mais il y aura également beaucoup moins de défiscalisation possible.

Les intérêts de votre prêt représentent une grosse part dans votre défiscalisation. Plus de prêt, plus de défiscalisation possible. Donc oui, vous toucherez des loyers pleins mais vos impôts augmenteront aussi beaucoup. Il ne faudrait pas que l’augmentation de vos impôts vous fassent perdre le bénéfice de ne plus payer votre emprunt. Point important, Il est indispensable de refaire un point sur votre situation fiscale à la fin du remboursement de votre prêt.

Pour contrer cette situation et enchainer les opérations, il est donc fortement recommandé de prendre une durée longue. La durée de 20 ans semble être optimale pour l’investissement immobilier locatif. On est sur l’équilibre d’un prêt qui est long mais qui ne coûte pas trop cher en intérêt contrairement à des emprunts sur 25 ans par exemple. La différence des intérêts entre un prêt sur 15 ans et sur 20 ans est beaucoup moins violente qu’entre un prêt de 20 ans et 25 ans.

La durée de 20 ans est optimale car on arrive à contracter ses mensualités, on bénéficie de l’avantage fiscal du fait du déficit, on bénéficie également de loyers supérieurs à ses mensualités. Cet ensemble d’avantages va également permettre de lisser votre risque. Si quelque chose venait à mal se passer pour votre investissement comme une vacance locative, vous limitez votre risque de vous trouver dans une situation financière difficile.

Exploitez le levier de la banque au maximum

En opérant de cette manière, vous allez pouvoir minimiser votre taux d’endettement et vous permettre de renouveler une opération d’investissement et réemprunter auprès de la banque. C’est de cette manière que vous utiliserez au mieux la banque et son effet de levier. En prenant du recul sur tout cela, en choisissant la bonne durée d’emprunt, la banque sera un levier incroyable pour vous vous financer et donc vous enrichir. L’immobilier est le seul business qui vous permettra d’exploiter ce levier, il serait dommage de s’en priver.

Enfin, n’oubliez pas que même si vous vous engagez sur un prêt de longue durée, vous pourrez toujours effectuer des remboursements anticipés sur tout ou partie de la somme restante. C’est un élément important à prévoir au moment de la création du prêt car il y aura des pénalités liées au remboursement anticipé. Pensez donc à négocier auprès de votre courtier ou votre banque les IRA ou intérêts de remboursement anticipés. Ils peuvent être diminués ou réduits à zéro dans la plupart des cas. Vous l’avez compris rien n’est gravé dans le marbre et vous pourrez gérer votre emprunt en fonction de l’évolution de votre situation financière et fiscale.

En conclusion, si vous souhaitez exploiter le levier de la banque au maximum, les emprunts de longue durée et en particulier sur une durée de vingt ans, sont bien plus avantageux dans la plupart des situations. C’est de cette manière que vous parviendrez à renouveler vos opérations d’investissement et grossir votre patrimoine immobilier.

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